前言
“物业服务转委托”主要是指物业服务人承接物业服务后部分或整体转委托或支解后分别转委托给第三方的行为，早在2003年9月1日施行的《物业管理条例》第四十条即已明确禁止将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第二条亦明确规定，如物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人，业主委员会或者业主请求确认该等委托合同或者合同相关条款无效的，法院应予支持。也就说物业服务整体转委托一直都不被法律认可。
2021年1月1日实施的《民法典》第九百四十一条规定不仅直接吸收了原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第二条的规定，将整体转委托行为的法律效力以法律的形式进行了明确，而且新增了“不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”的规定，对转委托的规制更加全面。
- 物业服务转委托行为的类型
根据《民法典》第九百四十一条规定“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”，物业服务转委托包括三种类型，一是将部分转委托，即将物业服务区域内的部分专项服务事项转委托给第三人；二是整体转委托，即将物业服务区域内的全部物业服务转委托给第三人；三是将支解后转委托，即将物业服务区域内的全部物业服务先进行支解后再分别转委托给第三人。
- 物业服务转委托行为的认定及法律效力
- 部分转委托（即分包）行为合法有效，但物业服务人应就该分包事项向业主负责。
如（2023）辽01民终7234号案中，就物业服务企业将专项服务委托给张某志并签订的《自行车库移交协议》是否有效问题，法院认为《物业管理条例》第三十九条规定仅是禁止物业公司将全部物业管理一并委托给他人，并未禁止将专项服务业务委托给个人，且该小区业主委员会已经同意对外移交案涉自行车库，故《自行车库移交协议》合法有效，对张某志具有法律约束力，其对车库具有管理义务。
也就是说，在认定专项委托行为是否合法时，关键是转委托事项的具体内容，而非受托人是否为企业或者个人。当然，这里要提醒物业服务人注意，即使专项委托是合法委托，物业服务人仍应就该部分专项服务事项向业主负责。
- 整体转委托的认定及法律效力分析
- 未经全部业主或业主委员会同意，物业服务人转让物业服务管理项目经营权的，属于整体转委托。
如（2021）粤16民终730号案中，关于永鑫公司与鑫平公司签订的《物业小区服务管理经营权转让协议》是否有效问题，法院认为根据《物业管理条例》第十一条以及第三十九条规定，永鑫公司在未取得全部业主或业主委员会同意的情况下，与鑫平公司签订转让协议，将涉案小区的物业服务管理项目经营权全部转让给了鑫平公司，该转让协议违反行政法规禁止性规定，不具有合法性，协议无效。
- 名为“联合管理”，实为全部转让的，仍构成整体转委托。
如（2021）粤13民终1914号案中，就友润公司与光耀城公司联合管理、共同经营小区物业管理问题，法院认为，根据《物业管理条例》第三十三条、第三十九条以及《中华人民共和国民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。即一个物业管理区域应由一个物业服务人实施物业管理，且该物业服务人仅可将其部分专项服务业务委托给专业性服务企业，法律限制物业服务人转委托事项的范围；友润公司、光耀城公司主张其两物业公司在涉案小区联合管理、共同经营，显然与法不符。
- 业主、物业服务人及第三人签订三方协议，明确物业服务合同项下权利义务转让给第三人的，不一定构成整体转委托。
如（2023）粤06民终4837号案中，关于利保公司、万科物业及万物顺德分公司签订的《关于利保商贸中心商业、写字楼物业管理费用三方协议》（简称“《三方协议书》”）是否有效问题，法院认为，《三方协议书》明确约定“甲、乙、丙三方一致同意，自2018年10月1日起，乙方(万科物业)将原协议/合同项下其所有的权利义务转让给丙方(万物顺德分公司)……万物顺德分公司替代万科物业成为最终实际合作方，万科物业不再享受或承担原协议/合同权利义务”，利保公司（业主）、万科物业及万物顺德分公司均签名、盖章确认。据此，该协议属于三方协商一致后对原合同权利义务的转让，而非《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定的物业服务人转委托的情形。米兰汇公司、利保公司以《三方协议书》违反法律的强制性规定为由，主张《三方协议书》无效，理由不能成立，不予接纳。
- 总公司委托分公司不属于“全部转委托”。
如（2019）粤20民终2470号案中，就珠海物管中山分公司与马某东签订的《合作协议》是否有效问题，法院认为，从《合作协议》内容所见，珠海物管中山分公司相关物业管理服务并未委托他人实施，只是约定分公司运营资金由马某东提供，清算结余资产归马某东所有，但马某东聘用人员、提供物业服务等均是以分公司名义进行并接受母公司的指导、监督，故物业服务主体仍是分公司，不能因分公司负责人不是母公司委派的人员便认为分公司将业务全部外包，故《合作协议》为有效合同。
再如（2021）粤01民终29095号案中，就黄某明、蔡某菁与奥园番禺分公司签订的《前期物业服务协议》是否有效问题，法院认为，奥园服务公司是建设单位依法选聘的物业服务企业，其与建设单位签订的前期物业服务合同对包括黄某明、蔡某菁在内的业主具有约束力。奥园番禺分公司作为奥园服务公司的分支机构，其接受奥园服务公司的委托对小区提供物业服务，并无法律法规明令禁止，不属于奥园服务公司将全部物业服务转委托他人的情形，分公司与黄某明、蔡某菁也签订的前期物业服务协议合法有效。
- 特殊情形下，无资质公司委托有资质物业公司不属于“全部转委托”。
如（2019）粤02民终1729号案中，就新景公司是否享有案涉商铺的物业管理权问题，法院认为，新景装饰公司根据法院已生效的裁定取得案涉商铺的物业管理权，直至其足额收回其债权90万元；新景装饰公司将包括案涉商铺在内的物业管理权委托给新景公司属于有权委托，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此新景公司依据新景装饰公司的委托享有对案涉商铺的物业管理权。
从上述案例可以看出，整体转委托的认定需要结合受托人性质、实质上是否将物业服务整体转让给了第三方、是否经全部业主或业主委员会同意以及转让行为是否存在其他特殊情形等去综合考量。但一旦被认定为整体转委托，转委托协议将被认定为无效。
- 小结
《物业管理条例》第二十条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”，即物业服务企业原则上应采用招标方式选定，如允许物业服务企业整体或支解后转委托，无疑是规避了该条规定，不但无法保障物业服务质量，而且侵害了业主的合法权益。
在上述立法背景之下，物业服务企业如违反规定将物业服务整体转委托的，其与受托人签订的转委托协议会被认定为无效，且存在被主管部门责令限期整改并处以委托合同价款30%以上50%以下罚款的法律风险；对受托方而言，存在因转委托合同无效而无法按合同约定收取服务费用，且如在物业管理过程中给业主造成损失的，需要承担赔偿责任。
